Innledning
Et kjapt Google-søk på søkeordene «boligadvokat», «eiendomsadvokat» eller «eiendomsrettsadvokat» viser at mange advokater konkurrerer om å kunne tilby sine tjenester til boligkjøpere og boligselgere som har havnet i en tvist i kjølvannet av et boligsalg. Statistikk fra domstolene viser at boligtvister utgjør en stor andel av de sakene som behandles av domstolene.
I NOU 2020:11 vises det til en analyse utført av Karin Johanne Nordby og Marie Legernes Teigen, som har gjennomgått og kategorisert ulike typer tvistesaker som har blitt behandlet av norske domstoler de siste tre årene. Analysen viser at nærmere en fjerdedel, 24 prosent, av alle tvistesaker som behandles av domstolene er eiendomstvister. En stor andel av disse eiendomstvistene er knyttet til boligkjøp, der partene normalt er representert ved en advokat med spesialkompetanse innen boligrett, som gjerne omtaler seg selv som en boligadvokat.
Kategorier av eiendomstvister
De fleste tvister der en boligadvokat er involvert omhandler tvister etter avhendingsloven, der det har blitt kjøpt en brukt bolig. Selv om enkelte tvister etter avhendingsloven knytter seg til forsinkelse på kjøper- eller selgersiden, er de aller fleste tvister etter avhendingsloven knyttet til mangler ved kjøpet. De aller fleste brukte boliger selges «som de er». Dette innebærer at selger har begrenset sitt ansvar til forhold som faller inn under selgers opplysningssvikt, altså hvis selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet, samt til forhold som medfører at boligen i sin helhet er i vesentlig dårligere stand enn det som kunne forventes på avtaletidspunktet.
Etter at avhendingsloven trådte i kraft i 1993 har det vært en markant økning i antall tvister knyttet til omsetning av brukte boliger. I et høringsnotat Regjeringen sendte på høring i 2020 anslås det at en fjerdedel av alle salg av brukte boliger fører til en tvist. Mange av disse tvistene behandles av domstolene der boligadvokater er representert, enten gjennom fulle hovedforhandlinger eller rettsmeklinger. De fleste tvistene avsluttes dog uten at domstolene involveres, typisk ved at boligkjøperen ikke vinner frem med et krav og velger å ikke ta tvisten til domstolene. En boligtvist kan også avsluttes på annen måte, f.eks. gjennom en beslutning i forliksrådet, enighet gjennom mekling eller at partene blir enige om et forlik.
I tillegg til å være involvert i tvister etter avhendingsloven vil en boligadvokat ofte være representert i tvister etter bustadoppføringsloven, som regulerer kjøp av nye boliger og omfattende rehabilitering av eksisterende bolig. I motsetning til avhendingsloven, som regulerer forholdet mellom privatpersoner, regulerer bustadoppføringsloven forholdet mellom en privatperson og en entreprenør. I likhet med tvister etter avhendingsloven tar mange tvister etter bustadoppføringsloven utgangspunkt i at kjøper anfører at det foreligger en mangel ved kjøpet. Vurderingen av om det foreligger en mangel er annerledes enn ved kjøp av brukt bolig, dels da forventningene til en ny bolig vil være vesentlig høyere enn ved kjøp av en brukt bolig, og dels da det av naturlige årsaker ikke er mulig å selge en ny bolig «som den er». Etter bustadoppføringsloven vil det foreligge en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med de kravene som følger av avtalen eller av forutsetningene.
Ved kjøp av ny bolig vil det forholdsvis ofte oppstå forsinkelser, og en stor andel av tvistene som behandles etter bustadoppføringsloven er basert på anførsler om forsinkelse. Etter bustadoppføringsloven vil det foreligge forsinkelse dersom overtagelse ikke kan skje til den tiden forbrukeren har rett til å kreve etter avtalen eller avtalt tilleggsfrist. Det samme gjelder dersom arbeidet eller deler av arbeidet ikke er fullført eller hjemmelsoverføring ikke skjer til i tråd med avtalen.
Forsikringer som dekker utgifter til boligadvokat
De to mest sentrale partene i en eiendomstvist ved kjøp av brukt bolig er kjøper og selger. Dersom ingen av partene har tegnet forsikringer som dekker partenes ansvar i forbindelse med bolighandelen, vil partene personlig være ansvarlige i henhold til avtalen. Siden begynnelsen av 2000-tallet har vært blitt anledning for selger til å tegne en eierskifteforsikring, og for boligkjøper til å tegne en boligkjøperforsikring. Den største tilbyderen av eierskifteforsikring er Protector Forsikring, mens den dominerende tilbyderen av boligkjøperforsikring er Help Forsikring. I korthet dekker eierskifteforsikringen selgers ansvar etter avtalen, slik at eierskifteforsikringsselskapet vil være ansvarlig for et eventuelt prisavslag eller en erstatning som kjøper har krav på. Eierskifteforsikringen vil også behandle eventuelle reklamasjoner som fremsettes av kjøper. Boligkjøperforsikringen sikrer at forsikringsselskapet vil representere kjøper dersom det oppstår en mangel ved kjøpet. Eierskifteforsikringsselskapene og boligkjøperforsikringsselskapene vil normalt benytte en intern boligadvokat som håndterer krav knyttet til boligkjøpene.
Også boligselgere og boligkjøpere som ikke har tegnet eierskifteforsikring eller boligkjøperforsikring vil ofte få dekket sine utgifter til boligadvokat gjennom en innbo- eller villaforsikring. Forsikringsselskapet vil normalt dekke utgifter til boligadvokat i forbindelse med tvisten, så lenge det foreligger en tvist som er knyttet opp mot forsikringsobjektet. Normalt dekker forsikringsselskapet 80 prosent av kostnadene, og det er vanlig at det er en egenandel på 4 000,-.
Endringer i avhendingsloven
16. mai 2019 vedtok Stortinget flere endringer i avhendingsloven, som vil tre i kraft 1. januar 2022, samtidig med forskrift til avhendingloven. Endringene vil få stor betydning for kjøpers og selgers rettigheter i forbindelse med boligsalg. Den mest sentrale endringen er at «som den er» klausuler ikke lenger vil være gyldige. Da så godt som alle brukte boliger i dag selges med slike klausuler, vil endringen gi kjøper større rettigheter på bekostning av selger. Samtidig senkes terskelen for innendørs arealavvik. Mens det etter dagens lov skal et forholdsvis markant arealavvik til for at det skal utgjøre en mangel, legger den nye lovteksten opp til at det vil foreligge en mangel dersom arealavviket utgjør minst to prosent av det samlede arealet. På den annen side skjerpes kjøpers undersøkelsesplikt i forkant av salget.
Hvorvidt endringene i avhendingsloven vil medføre et lavere konfliktnivå, som er hovedintensjonen bak endringene, eller om behovet for boligadvokat i fremtiden vil bli større, gjenstår å se.
Comments