Innledning
Etter at Stortinget i mai 2019 vedtok flere endringer i avhendingsloven, har det vært uvisst når endringene vil tre i kraft, og til en viss grad hvordan endringene vil påvirke boligsalg i praksis. I juni 2021 vedtok regjeringen forskrift til avhendingsloven som trer i kraft 1. januar 2022. Forskriftene regulerer hva som skal være med i standardiserte tilstandsrapporter som skal brukes ved salg av bolig, og må ses i sammenheng med de vedtatte endringene i avhendingsloven, som trer i kraft samtidig som forskriften. Hensikten med endringene er å redusere antall tvister i forbindelse med boligsalg, da mange boligsalg ender med at kjøper krever prisavslag, erstatning eller heving som følge av påberopte mangler.
Avhendingsloven i et nøtteskall
Avhendingsloven regulerer avhending/overdragelse av brukte boliger. For kjøp av nye boliger gjelder bustadoppføringsloven. Avhendingsloven trådte i kraft 1. januar 1993. Av lovens forarbeider går det frem at hovedhensynene med loven var at en lovfesting ville gjøre reglene lettere tilgjengelige og kunne redusere partenes behov for rettshjelp, ville kunne bidra til å hindre tvister og bidra til at flest mulig skulle kunne bruke avhendingsloven uten hjelp fra jurist eller advokat. Videre skulle loven skape klarhet i rettstilstanden og balanse mellom kontraktspartene[1].
Tvister etter avhendingsloven forekommer hyppig, hvert niende boligsalg ender med en tvist[2], der kjøper krever prisavslag, erstatning eller heving. Nesten alle tvister etter avhendingsloven omhandler påberopte mangler ved kjøpet, selv om noen få tvister omhandler forsinkelse på kjøper- eller selgersiden. I dag selges så godt som alle brukte boliger med et ”som den er” forbehold. Dette innebærer at selger begrenser sitt ansvar til forhold som faller inn under selgers opplysningssvikt, altså hvis selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger som må antas å ha virket inn på kjøpet, samt til forhold som medfører at boligen i sin helhet er i vesentlig dårligere stand enn det som kunne forventes på avtaletidspunktet.
De viktigste endringene i avhendingsloven
De vedtatte endringene i avhendingsloven trer i kraft samtidig som forskriften i januar 2022, og vil i stor grad påvirke kjøpers og selgers rettigheter ved boligsalg. Den viktigste endringen er at «som den er» klausuler ikke lenger vil kunne avtales, noe som innebærer et markant skifte fra dagens ordning, der så godt som alle brukte boliger i selges «som de er». Forbudet mot «som den er» klausuler innebærer at kjøper gis bedre rettigheter mens selgers ansvar skjerpes. Utover forbudet mot «som den er» klausuler vil terskelen for hva som utgjør en mangel for innendørs arealavvik senkes. Etter dagens bestemmelser skal det i praksis foreligge et forholdsvis markant arealavvik for at dette skal utgjøre en kjøpsrettslig mangel som gir grunnlag for prisavslag, erstatning eller heving. Den nye lovteksten legger opp til at det vil foreligge en mangel dersom arealavviket utgjør minst to prosent av det samlede arealet. Bestemmelsene som skjerper selgers ansvar balanseres noe ved at kjøpers undersøkelsesplikt i forkant av salget skjerpes.
Sentrale bestemmelser i forskrift til avhendingsloven
Forskrift til avhendingsloven, som ble vedtatt i juni 2021 og som trer i kraft 1. januar 2022, er begrenset til å regulere tilstandsrapporter ved salg av bolig etter avhendingsloven. Formålet er i loven oppgitt til å være «å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp»[3]. Forskriften må ses i sammenheng med endringen i avhendingsloven, der selgers ansvar for mangler skjerpes, ved at det ikke lenger er mulig å ta forbehold om at boligen selges «som den er».
Den overordnede tanken med den nye ordningen i avhendingsloven er at boligselgere oppfordres til å engasjere takstmenn til å utarbeide tilstandsrapporter som gjøres tilgjengelig for kjøpere i forbindelse med boligsalg. Ved å benytte tilstandsrapport i henhold til forskriftene, vil boligselgeren ikke være ansvarlig for forhold som er omtalt i rapporten. Boligkjøperen, på sin side, forventes å vite alt som står i rapporten, og kan ikke senere påberope slike forhold som mangler som gir grunnlag for prisavslag, erstatning eller heving. Dersom dette fungerer som lovgiver ønsker vil det gi en trygghet for selgere om at boligen de skal selge er godt dokumentert, og kjøpere en trygghet om at de får grundig beskrivelse av det de skal kjøpe.
For at de endrede bestemmelsene i avhendingsloven skal fungere best mulig, er det en forutsetning at tilstandsrapportene blir best og likest mulig. Med den nye forskriften vil reglene for hva en tilstandsrapport skal inneholde standardiseres. Forskriften beskriver hvilke bygningsdeler som skal vurderes i en tilstandsrapport og hvordan, noe som vil gi boligkjøpere standardisert informasjon som er lettere å vurdere enn i dag, og som også vil kunne gjøre det letter å vurdere om boligen har en mangel som gir grunnlag for prisavslag, erstatning eller heving.
De nye bestemmelsene i forskrift til avhendingsloven krever at tilstandsrapporten skal foreta en vurdering av de viktigste og mest kostbare delene i boligen, med henblikk på å avdekke potensielle mangler og skader før gjennomføring av et kjøp. Mer konkret skal tilstandsrapporten gå gjennom følgende bygningsdeler:
· Våtrom: Tilstandsrapporten skal ha en vurdering av våtrom på en grundig og spesifikk måte. Det skal gjøres inngrep og det skal ses etter typiske feil og mangler.
· Tak/yttervegger: Tak og loft skal sjekkes langt mer grundig enn tidligere. Det samme gjelder yttervegger.
· Rom under terreng (hvis aktuelt): Rom under terreng skal undersøkes langt grundigere enn før. Det skal søkes etter fukt, råte og skadedyr med mer. Det samme gjelder drenering og byggegrunn.
· Elektrisk anlegg og samsvarserklæring: Tilstandsrapporten skal dokumentere hvilke arbeider som er utført på det elektriske anlegget gjennom bl.a. samsvarserklæringer.
· Dokumentasjon av håndverkertjenester: Dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be eieren dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere.
· Lovlighetsmangler og brannceller o.l.: Hvis takstmannen avdekker at boligen har åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer, skal det opplyses om dette.
For hver vurdert bygningsdel skal det settes en tilstandsgrad (TG) fra 0 til 3 der 0 er best. Dersom det settes TG2 eller TG3 skal takstmannen også si noe om årsak, konsekvens og anslå utbedringskostnader. Dette vil kunne bidra til at boligkjøpere får et mye bedre grunnlag for å beregne hva de må påregne av fremtidige utbedringskostnader dersom de velger å kjøpe bolig. I tillegg til de boligdelene som skal vurderes i en tilstandsrapport er det anledning for selger å instruere takstmannen om å vurdere flere bygningsdeler enn de forskriften krever.
Oppsummering
Med endringene i avhendingsloven og forskrift til avhendingsloven stilles det strengere krav til selger ved salg av bolig. Mens selger tidligere, til en viss grad, kunne frasi seg ansvaret gjennom «som den er» klausuler og skyve risikoen for mangler over på kjøper, vil det nye juridiske rammeverket søke å balansere risikoen mellom kjøper og selger i større grad, ved at alle forhold av betydning, i den grad det er mulig, skal være vurdert gjennom en tilstandsrapport. Alle avvik fra det opplyste vil i prinsippet utgjøre en mangel som, og det er ikke lenger krav til vesentlig avvik fra kjøpesummen før skjulte feil gir grunnlag for prisavslag erstatning eller heving.
Det blir spennende å følge utviklingen, og om lovgiver gjennom endringene i avhendingsloven og forskriftene til avhendingsloven vil oppnå å senke konfliktnivået og antall tvister knyttet til boligsalg, som er hovedintensjonen bak endringene. Dersom en mener å ha krav på prisavslag for boligmangler er det uansett viktig å være klar over hvordan en går frem for å vinne frem med et slikt krav.
留言